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万科正试图在金融安全和组织架构的双重转型中率先奠定政策趋势的基础。中国房地产行业的标志性企业万科近日从大股东深圳铁路集团获得220亿元贷款，该贷款将专门用于偿还公开市场债券。这是深铁集团今年以来向万科发放的第11笔贷款，贷款总额达291.3亿元。与此同时，万科在组织架构上进行了“高层革命”：取消区域层级，集团总部直接管理16家区域公司。此次组织变革打破了近20年的“太子模式”，标志着万科正式进入深刻调整期。相对而言结合“十五五”规划提出的“推动房地产高质量发展”，万科作为行业领头羊的转型轨迹可以为中国房地产开发新模式提供重要借鉴。融资：在大股东的大力支持下，万科11月2日宣布与深铁集团签署《股东融资及资产担保框架协议》，获得不超过220亿元的融资额度。专门用于支付公开市场债券的本金和利息。该协议强调了债务解决的紧迫性和适当性。截至公告日，深铁集团已向万科提供无抵押贷款203.73亿元，实际提取金额197.1亿元。根据贷款条件，万科需要提供各类资产作为抵押，抵质押比例控制在5之间0% 和 70%。尽管大股东不断输血，但万科的债务压力依然不容小觑。据万科2025年半年报显示，万科营业利润达1053.2亿元，同比下降26.2%。归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，超过去年上半年的净亏损98亿元。从资产负债情况看，报告期末万科净负债率为90.4%，较2024年末上升9.8个点，资产负债率为2024年末73.1%，较2024年末下降0.6个点。今年上半年，万科销售面积538.9万平方米，销售额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%。但其销量仍位居15个城市前三名。相比之下，万科的财务资本只有740亿元，且短期偿债差异明显。这也是大股东不断“输血”的主要原因。万科在声明中解释称，造成亏损的主要原因是房地产开发项目清算规模大幅下降，毛利率维持在较低水平，行业、市场和经营环境发生变化，新增资产减值准备以及部分大型资产收购和股票交易价格低于账面价值。组织架构调整：告别“特权模式” 今年9月，万科对组织架构进行重大调整，撤销了原有的开发运营总部和5家大型区域公司。相反，集团总部直接管理的区域公司数量现已达到16家，打破了近2年来沿用的“集团、区域、城市”三级层级结构。0 年。建筑学。分析人士表示，资源浪费、决策失误以及此前“自谋生路”的地区企业造成的内部冲突，现在给它们带来了难以承受的负担。集中管控的核心目标之一是“最大限度降低成本”，打破“诸侯割据”，消除内部损失，实现全国资源统一。不过，万科的销售情况依然不容乐观。万科2025年上半年销售额691亿元，同比下降45.7%。其自身的造血功能降低。集中权力、控制成本，最大限度地利用资源来应对债务压力，是现在的第一选择。尽管面临财务和运营压力，万科仍不断探索产品创新。以上海“乌托邦”为代表的“理想未来城市单元”项目旨在为行业提供变革的展示。该项目将整合住房、市场、商店、办公室、健身房、日托、老年护理和政府服务，形成步行 10 至 15 分钟内的宜居区。自2023年6月发布以来，《理想之地》稳居2023年上海新建商品房销售v榜第一，彰显了市场对创新产品的认可。万系产品创新符合“十五五”规划建议“推动房地产高质量发展”的要求。从这个意义上讲，万科未来将重点发展三大主业和优势业务：住宅综合开发、房地产服务和公寓租赁。房地产行业正在告别高杠杆、高换手时代。像万科这样的大企业必须通过财务重组和组织变革来应对时代的变化。万科企业能否将产品创新能力转化为可持续的盈利模式，将决定万科企业的发展方向。面对政策变化，万科企业能否迎来美好未来。 （中国红色经济报记者 黄春棉）
作者
adimin@travigators.com